Riziká hypoték

Skôr ako pôjdete do banky riešiť hypotéku je vhodné poradiť sa niekým kto hypotékam rozumie, kto pozná podmienky bánk, nakoľko sa môžu líšiť. Totiž každá banka má svoju metodiku z hľadiska posudzovania príjmu, či je príjem zo závislej činnosti, alebo z podnikania, zo zahraničia, kde má klient účet, akú nehnuteľnosť ide kupovať, alebo stavať.

V ES vždy analyzujeme klentovi ich finančnú situáciu už na začiatku spolupráce, kde klientom aj na základe príjmu aký banke dokladujú t.j. zo zamestnania, alebo z podnikania volíme banku na základe fin. situácie klientov. Do analýzy samozrejme berieme do úvahy aj lokalitu klientov, kde sa nehnuteľnosť bude nachádzať. Je dôležité tieto dva paramatre do seba skĺbiť tak aby spolu “ladili”.

Nástrahy hypoték, ktoré je potrebné analyzovať na začiatku :

Lokalita

Výška hypotéky nezáleží iba od príjmov, ale tiež od výšky zabezpečenia pre banku t.j. kde sa nehnuteľnosť nachádza, resp. kde bude… Aj tu sa môže výška hypotéky meniť. Sú banky, ktoré vedia klietnom poskytnúť 90% LTV, ale tiež na tú istú nehnuteľnosť 70% LTV – rozdiely môžu byť v tisíckach eur.

Ak znalecký posudok hodnoty nehnuteľnosti pre banku nie je dostačujúci, môžeme priniesť ďalšiu záruku v podobe ďalšej nehnuteľnosti, napr. bytu rodičov. (doplnenie ďalšej nehnuteľnosti nemusí byť na celú dobu splácania, vzhľadom k tomu, že hodnoty nehnuteľnosti najmä novostavieb medziročne stúpajú).

Ďalšou alternatívou môže byť dofinancovanie hypotéky iným, doplnkovým úverom. Toto riešenie však spravidla prináša vyššiu celkovú splátku…:-(

Najnižšie “úroky”

Často klienti idú do banky, ktorá im poskytne najnižšiu úrokovú sadzbu. Vačšinou však platí iba pre klientov s vyšším príjmom a tak klienti s nižším príjmom musia uspokojiť s horšou sadzbou. Je potrebné preveriť v banke, či dáva najvýhodnejší úrok naozaj každému.

Banky často podmieňujú nižšiu úrokovú sadzbu mnohými ďalšími službam, napr. : povinnosť otvoriť si účet, posielať si naň príjem v stanovenej minimálnej výške, úver si poistiť alebo zriadiť si v banke ďalšie produkty a služby. A to môže klientom úver predražiť.

Nedávno som pre svojich klientov riešila úver, kde banka ponúkla zľavu 0,2% z úrokovej sadzby, keď si vezme k hypotéke aj životné úverové poistenie. Pochopiteľne išlo o produkt spoločnosti danej banky.

Zľava z úrokov predstavovala 11 EUR mesačne. Poistenie klientov však predstavovalo 43 EUR na osobu. Na dvoch žiadateľov teda 96 EUR mesačne nad rámec pravidelnej splátky úveru.

Rovnaké poistenie som pre klientov v inej poisťovni zariadila za 50 EUR mesačne. Aj pri mierne vyššej splátke hypotéky som rodinnému rozpočtu klientov ušetrila 35 EUR každý mesiac. Za rok už úspora predstavovala 420 EUR.

Podmienky čerpania

V prípade ak klienti splácajú nejaké úvery, alebo majú “aktívne” kontokorenty, banky často krát schvaľujú úver s podmienkami splatenia týchto úverov, doloženia potvrdení o splatení všetkých aktívnych úverov – v opačnom prípade klienti nevedia úver načepať. Pre klientov ES máme pre takýto prípad pripravené riešenie v programe Nulová hotovosť.

Každý rok v ES riešime niekoľko desiatok zle nastavených úverov, kde poradca, či kamarát nášho klienta videl iba schválenie hypotéky a nevidel už celú tú cestu od hypotéky ďalej. Pre strom nevidel les. Hodnotou pre Vás však nie je schválenie hypotéky, ale sťahovanie sa do dokončeného domu, ku ktorému hypotéka pomohla.

Aby hypotéka bola dobrá, musí dobre fungovať s budúcou stavbou domu a podmienky jednotlivých čerpaní musia byť dobre splniteľné. Vyriešiť hypotéku bez prepojenia so stavbou, je ako lyžiarske stredisko bez snehu.

V ES Vám pomôžeme riešiť aj zle nastavené úvery. Príjemnejšie a aj lacnejšie však bude sa zlým úverom úplne vyhnúť.

Vyjadrené vzorcom: (dobrý úrok + dlhá fixácia + sympatická osobná bankárka) / neostrážené podmienky čerpania = veľká starosť