Zlé záznamy v registroch nemusí znamenať koniec

Mnohí z vás žijú v presvedčení, že každý negatívny záznam v bankových aj nebankových registroch vám zatvára dvere k hypotéke a teda možnosti vlastného bývania. Nie je to však tak.

Každý negatívny záznam je iste nepríjemnosť. Zároveň však väčšina záznamov v bankových registroch má svoje riešenie. Keď viete ako na ne 🙂.

 Kreditky, kontokorenty

Najčastejšími záznamami v registroch sú prečerpané kontokorenty a neskoro splatené kreditné karty. Väčšina ľudí s nimi nevie pracovať, preto ja svojich klientov informujem, aby radšej kontokorenty a kreditné karty nepoužívali. Klient banky, ktorý pravidelne prečerpáva kontokorent, sa dostáva do tzv. šedej zóny, ktorá mu ovplyvní osobný rating. Banka pristupuje k takémuto priestupku znížením LTV a prirážkou na úrokovú sadzbu. Teda nejde väčšinou o záznam fatálny, brániaci hypotéke. Urobí však vašu hypotéku zbytočne drahšou.

Pokuty

Často viete o svojich nezaplatených pokutách a bojíte sa, že budú prekážkou hypotéky. Pokuty samotné v registroch nevidno. Do exekučného registra je zapísaná až následná exekúcia, čo býva veľkou komplikáciou pri schvaľovacom procese. Bankári sa dnes už nezabúdajú pozrieť aj do registra exekúcií. Záznamy v registri exekúcií pre nezaplatené pokuty sú najčastejším záznamom, ktorý riešime. Väčšinou ide o malý dlh s veľkými vedľajšími nákladmi.   Z pohľadu hypotéky však väčšinou vieme celkom ľahko presvedčiť banku, aby na tieto malé hriechy nepozerala. Pri správnom spracovaní záznamu a s dobrým vysvetlením vie banka nad týmto typom registrov zavrieť oči. Úplne zavrieť oči. Teda nezhoršiť podmienky hypotéky, tak ako by ste historicky žiadny záznam z pokút v registroch nemali. 🙂

Poistenie, dane 

Tretím najčastejším prehreškom sú dlhy v sociálnej, zdravotnej poisťovni a pod). A tiež nedoplatky voči štátu, plynúce obvykle z nezaplatenej dani z podnikania. To je situácia už ošemetnejšia. Stále však obvykle riešiteľná. Komunikácia a vysvetľovanie banke budú už v tomto prípade obtiažne. A vysvetlenie musí byť veľmi dobré. Stále však platí, aktuálne dobrý príjem je pre banku väčšia hodnota ako problémy v podnikaní pred piatimi rokmi, ktoré viedli k nedoplatkom na poistnom. V bankách platí zvláštna energia, keď dlhy voči štátu sú pre banku menší hriech ako dlhy voči banke. Štát to potom pochopiteľne vidí presne opačne. A pravda je taká, že každý sa môže dostať do problémov aj s úplne poctivým zámerom. A je vlastne jedno, či je to voči štátu alebo banke.

Ak ste mali dlh k nejakej komerčnej poisťovni, napríklad na životnom poistení, je vhodné vyhnúť sa banke, ktorá má s poisťovňou rovnakých akcionárov. Ak máte dlhy voči štátu, vedzte, že pre vybavenie hypotéky budeme potrebovať potvrdenie o bezdĺžnosti voči štátu. Už mesiac po zaplatení dlhu však potvrdenie získame a banka sa o už zaplatenom dlhu nedozvie. Teda zaplatiť dlh štátu a potom až podať žiadosť o hypotéku je správny postup. Registre nám v tomto prípade nie sú prekážkou.

Nebankové pôžičky 

Aj nebankové pôžičky majú svoje registre. Banka kladie veľký dôraz na bankové registre. A zároveň sa pozrie aj do nebankového registra, v ktorom vidí platobnú morálku klienta. Ak máte na nebankových pôžičkách meškanie so splátkami, potom obvykle s bankou dohodneme obdobie karantény, teda niekoľkomesačný odklad pre schválenie hypotéky. Ak v období tejto karantény fungujete bez ďalších chýb v splácaní, možnosť hypotéky sa vám opäť otvorí. Ak sa v čase karantény dopustíte ďalších chýb v splácaní, potom banka možnosť hypotéky na rok alebo dva úplne zamietne. Veľká väčšina približne 80% záznamov v registroch patrí do týchto skupín menej závažných záznamov. Žiadny svoj záznam v registri nepodceňujte. Napriek tomu, pri troške šikovného postupu vám tieto záznamy nezakážu hypotéku.

Aby sme však prešli predčasnej radosti, radšej všetko uvediem na pravú mieru. Ak máte v registroch nejaký veľký problém, vedzte, že niektoré typy najhorších záznamov nezmiznú už nikdy. Na Slovensku máme oficiálne bankové a nebankové registre a tie obvykle päť rokov po vyriešení priestupku svoje záznamy mažú. Zároveň však banky záznamy z týchto registrov uchovávajú vo svojich počítačoch a nikdy nemažú. Teda prejdete osobným bankrotom , za päť rokov ste z oficiálnych registrov zmazaní, bežíte s radosťou do banky a ….. banka vám bez zdôvodnenia úver neposkytne. Dôvodom je ich interný register, do ktorého si skopírovali vašu insolvenciu a jednoducho nechcú niesť riziko, že sa opäť môžete stať neplatičom. Ak ste si teda predchádzajúcim životom vo svojich registroch vypestovali skutočnú beštiu, nečakajte, že ju dáte do útulku a za päť rokov zabudnete. Takto bohužiaľ svet nefunguje. Ťažké úlohy nemajú ľahké riešenia. Zároveň aj tie najťažšie záznamy majú svoje riešenia. Ale základnou podmienkou je, že klient musí pochopiť, že to nie je lacná záležitosť.

Opakujúca sa závažná nesolventnosť pri splácaní úveru banke

Tento trik upečieme z týchto ingrediencií: časový odstup, vzorná disciplína pri splácaní počas posledných dvoch rokov, dôkladné vysvetlenie dôvodov, prečo sa to stalo, a prečo sa to s hypotékou nestane taktiež + záruka ES. Preto nemá zmysel ísť do banky, ak ste mali vážne problémy so splácaním troch iných úverov ešte pred tromi mesiacmi. Je jedno, že to bolo v inej banke. Problémy so splácaním sú jasným ukazovateľom budúcich problémov a žiadna banka sa do takejto rizikovej situácie neponáhľa.

Avšak, ak si necháme časový odstup dvoch rokov od problematického splácania, ak počas týchto dvoch rokov splácame riadne, ak vysvetlíme, prečo sa to stalo, a ak ponúkneme spätný odkup domu od ES v prípade problémov, potom sa dvere trochu otvoria. Podmienky hypotéky však už nebudú tými najlepšími. Banka ponúkne zvýšenú úrokovú sadzbu kvôli vyššiemu riziku. A možno požičia trochu menej peňazí, ako by inak požičala. Obvykle nám však takéto schválenie hypotéky na výnimku pomôže k riešeniu.

Vážne exekúcie

Riešenie bude podobné ako v predchádzajúcom prípade. Podmienkou banky bude prehľad o čistom exekučnom registri. Inými slovami, ak nemáte exekúcie ešte zaplatené, nechoďte do banky. Spomínam si na klienta, ktorý mal štrnásť exekúcií od Dopravného podniku mesta Bratislavy. Aj pre takého klienta sme asi ako jediní v krajine dokázali získať hypotéku na financovanie domu a pozemku. Bolo nutné vyrovnať sa s dlžnými čiastkami a klienta sme udržiavali v tzv. dočasnej karanténe, aby mali exekútori všetky exekučné záznamy administratívne spracované. Preventívna karanténa je špecifický nástroj, ktorý používame v bankách. Počas nej začíname činnosť na hypotekárnom úvere, kde banka vidí úplne bezproblémového klienta. Predkladáme výpisy z účtov a klient sa vyhýba akýmkoľvek omeškaniam splátok existujúcich úverov. Takouto karanténou alebo skúšobnou lehotou, ak chcete, dokážeme zmierňovať aj závažné záznamy v registroch.

Osobný bankrot

Ak idete po hypotéku so záznamom v minulosti o osobnom bankrote potom vedzte, že toto sa banke nebude páčiť ani trošku.

Zle vykonaný osobný bankrot spoľahlivo uzavrie možnosť hypotéky navždy. Ak zaplatíte pri osobnom bankrote vysoký percentuálny podiel dlhu a ak dáme veľmi silné vysvetlenie životnej ťažkosti, ktorá vás do insolventnosti priviedla, potom so zárukou ES otvoríme solídnu šancu.

Zosplatnené úvery

Zosplatnený úver je vlastne najhorší typ záznamu, ktorý môžete mať pre banku. Ak vám banka v minulosti zosplatnila úver, bude dôležité, ako ste zareagovali. Mohli ste na výzvu banky vrátiť všetky peniaze. A prirodzene mohlo po zosplatnení dôjsť k súdnej a exekučnej vymáhaniu dlhu. Teda scenár čierno-čierny.

K tejto kategórii záznamu vlastne nemám čo napísať. Každé zosplatnenie je nutné posudzovať úplne individuálne. Ak existuje riešenie, opäť sa bude pripravovať zo surovín: časový odstup, vzorná disciplína splácania počas posledných dvoch rokov, dobré vysvetlenie dôvodov, prečo sa to stalo, a prečo sa s hypotékou nestane + záruka ES + v tomto prípade často s nejakým ďalším ručiteľom dlhu.

Téma vážnych záznamov v registroch je za nami. Nebudem vám radiť, aby ste sa do registrov s vážnymi záznamami radšej nedostávali. Život nie je vždy iba prechádzka ružovou záhradou. Ak ste raz zakopli a poučili sa, ak to nie je váš životný štýl, potom sa vám pokúsime pomôcť k vlastnému pretože život dáva viacero šancí.

Záznamy v registroch nie sú takou veľkou pohromou, ako si mnohí myslia. S pozitívnym myslením a trochou trpezlivosti dokážeme vyriešiť vlastne takmer všetko. Menšie prehrešky vysvetlíme. Často stačí vysvetlenie, aby sa napravil negatívny záznam v registroch. Pri vážnejších prehreškoch použijeme dodatočné záruky banke. Tam, kde to nejde vôbec, hľadáme niekoho v rodine, na koho financovanie pôjde. A kde zlyhá úplne všetko, použijeme program splácania Chytrý nájom.